详解房贷定价基准转换为LRP利率

作者: 小月雨田 分类: 乱侃经济 发布时间: 2020-03-05 20:58

  去年年底,央行一纸公告:(2019)第30号公告,宣告房贷LRP利率时代的彻底来临。2019第30号公告
  前段时间,在因为疫情而宅在家中时,仔细研究了一下央行、各个商业公告和其它相关资料,把有关于LRP利率的一些问题仔细的研究了一下,这里自己总结一下,供大家参考吧 。
  一.房贷合同要重新换,要更换哪些内容?
  根据央行的公告和一些商业银行的公告,这次合同更换,主要是有两个地方:1.房贷利率计算方式变更,以前是以央行基准利率为基准上下浮动,这次可以进行一次二选一。固定利率或者以LRP利率为基准上下浮动。2.重定价日的变更(既每年利率变更的日期的调整)。
  二.利率计算方式变更怎么变?
  我们先说说,以前房贷的利率是怎么计算的。以前的房贷利率计算公式为:实际利率=央行公布的基准利率×(1±浮点)。如果是上浮就是加,如果在打折就减。举例来说,现在的基准利率是4.9%,下降20%(打八折),那么你实际利率就是:4.9%×(1-20%)=3.92%。如果是上浮20%,那么你的实际利率就是:4.9%×(1+20%)=5.88%
  这次变更,有两种选择,一是固定利率,也就是说,你现在执行的利率是多少以后利率就是多少,无论LRP利率涨或者跌,你的房贷利率都不会变化了。
  二是以LRP利率为基准上下浮动。这个计算公式为:实际利率=房贷利率调整日时最新的LRP利率+固定点。而固定点利率计算公式为:固定点=你现在执行的实际利率-2019年12月20日的五年期LRP利率:4.8%(LRP利率每个月20日更新一次,可能不变,可能涨,也可能跌)。这个固定点可正可负。如果你的利率是在基准利率基础上上浮,那么固定点就是正的,反之则为负的。还是以上面的例子来说,如果是下降20%,固定点就是:3.92%-4.8%=-0.88%,如果上涨20%,则固定点为:5.88%-4.8%=1.08%。这个固定点这次就固定了,不会变动。无论LRP利率如何变化,它都不会变。
  如果你房贷的利率调整日为每年1月1日,那么你每年的实际利率则为:上个月LRP利率(既上年12月20日公布的LRP利率)+固定点。继续以上面的例子为了,2020年,你的实际利率,如果是利率打折,就是4.8%(2019年12月20日的五年期LRP利率)-0.88%=3.92%。如果是利率上涨,则4.8%(2019年12月20日的五年期LRP利率)+1.08%=5.88%。而如果到了2020年12月20日公布的LRP利率变为4.7%,那么2021年,你执行的利率是:4.7%-0.88%=3.82%(利率打折)或者4.7%+1.08%=5.78%(利率上涨)
  这里额外提一下,这次合同变更,很多银行都允许变更房贷利率调整日期,也是两个选项供选择。一个是比较常见的,每年1月1日为调整日。那么选择的LRP利率就是上一年12月20日公布的LRP利率。第二个选项是调整日变为贷款发放日。那么计算实际利率时,如果你的贷款发放日为每个月20日以后,那么LRP利率就以本月20日公布的LRP利率为准。反之,则以上个月的20日公布的LPR利率为准(注:20日发放的贷款,以上个月LRP利率为基准)。
  三.什么时候去变更合同有影响吗?
  如果你打算选择固定利率或者重定价日选择为每年1月1日,那么什么时候去办理都无所谓,只要在8.31日前办理就行了。因为无论时候去办理,对你今年的利率都 没有呀影响。
  不过,如果打算选择浮动利率,并且打算把重定价日调整为贷款发放日,那么就需要额外留意一下了。举个例子来说,如果你贷款发放日是3月10日,而你这两天就做了合同变更,那么到了3月10日,你的贷款利率就要变了,也就意味着你每月还的房贷就要了。不过,好消息是2月20日的LRP利率降了一个点,变成4.7%,那么意味着3月以后执行的利率就会变为:4.7%+固定点。所以,如果你的贷款发放日正好在这几天,又打算选择浮动利率,不妨抓紧去办理,可以先占一个便宜。如果错过了今年贷款 发放日,那么你就要继续执行今年的实际利率,一直到明年重新定价日才执行新的利率。
  四.固定利率和浮动利率,应该怎么选呢?
  关于这个问题,恐怕是这次合同变更中,大家最关注的。也是这几天自媒体上讨论的最多的问题。因为这个问题属于仁者见仁智者见智,所以,我在这里先是声明,这是个人意见,仅供参考。
  在说我的意见的之前,我先说说,LRP利率的报价机制,也就是说银行是怎么进行LRP利率报价的。下图就是一张LRP报价的流程图。
LRP报价机制
  大概的报价流程是这样的:下图所列的18家报价银行(我戏称是LRP报价天团),每月20日(遇节假日顺延)9时前,基于央行公布的MLF利率,以0.05个百分点为步长,向全国银行间同业拆借中心提交报价,全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均,向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR,于当日9时30分公布,公众可在全国银行间同业拆借中心中国人民银行网站查询。(点击链接可以直接访问上面的两个网站)
         18家LRP报价银行
  
  之所以花笔墨来说明LRP利率报价流程以及介绍LRP利率报价天团,主要是为了说明尽管LRP利率是由商业银行报价,但是,不代表央行对LRP利率完全没有影响力。首先,MLF利率和基准利率一样,都是央行来定,也就是说,央行可以通过调整MLF利率来影响LRP利率。而且,央行MLF利率的确定,必然会参考作为国家金融市场的基础之一的基准利率。从这个角度说,房贷利率看似和基准 利率脱钩,但实际上,根本不可能脱钩。只是影响方式,由过去的直接影响变为间接影响。其次,如果目前这18家银行,有谁乱报价,比如连续几次报最高价或者最低价,作为管理员的央行,可以直接将其踢出群,相信群外有很多银行排着队等着入群。
  解决了银行乱报LRP利率的担忧,剩下的就是对长期LRP利率走向的判断了。其实,这个问题,学术界和金融界基本上都达成一个共识,长期看,国内的利率是会走低的。当然,其中可能又反复,但是走低的趋势是一种必然。
  有人会担心,长期看,通货膨胀是存在的,在这种 情况下,利率不会涨?实际上,对于一个经济整体向好的经济体而言,温和的通货膨胀(一个比较简单的指标,每年的CPI在5%-6%以下)是一种完全正常的,不可避免的现象。在这种情况下,央行不会因为长期通货膨胀去涨利率。除非遭遇短期恶性通货膨胀(可以认为每年CPI超过6%)。
  实际上,从经济学理论上将,通货膨胀并不会必然导致利率上升。因为通货膨胀,只是一种经济学现象,既物价快速上涨。而造成物价快速上涨的原因很多,如果是因为像投资需求过热导致的通货膨胀(经济学上称之为需求拉动型通货膨胀),这个时候,政府部门会采取紧缩财政(增税、缩减预算等)、紧缩货币(加利率、加准备金等)等手段。但是,如果是因为其它原因,比如前几年的“蒜泥狠”、去年的猪肉价格暴涨带来的通货膨胀(经济学上称之为成本推动型通货膨胀),根本不是加息能够解决的,这个时候加息,反而可能会让通货膨胀更严重。
  题外话说的太多了,现在说说,对于选择固定利率还是浮动利率。其实,从上面的内容,很容易明白我的意见,我个人更倾向于选择浮动利率。当然,如果你相信阴谋论,比如银行不会给你便宜占等,要选择固定利率,我也实在拿不出什么理由来说服你。不过,你要不妨换个角度去考虑一下,根本不用去考虑什么银行占多少便宜,只要你每个月的房贷维持不变或者下降,那么你就赢了。至于银行能占多少,跟你有什么关系呢?

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