去年年底，央行一纸公告：（2019）第30号公告，宣告房贷LRP利率时代的彻底来临。
　　前段时间，在因为疫情而宅在家中时，仔细研究了一下央行、各个商业公告和其它相关资料，把有关于LRP利率的一些问题仔细的研究了一下，这里自己总结一下，供大家参考吧 。
　　一.房贷合同要重新换，要更换哪些内容？
　　根据央行的公告和一些商业银行的公告，这次合同更换，主要是有两个地方：1.房贷利率计算方式变更，以前是以央行基准利率为基准上下浮动，这次可以进行一次二选一。固定利率或者以LRP利率为基准上下浮动。2.重定价日的变更（既每年利率变更的日期的调整）。
　　二.利率计算方式变更怎么变？
　　我们先说说，以前房贷的利率是怎么计算的。以前的房贷利率计算公式为：实际利率=央行公布的基准利率×(1±浮点)。如果是上浮就是加，如果在打折就减。举例来说，现在的基准利率是4.9%，下降20%（打八折），那么你实际利率就是：4.9%×（1-20%）=3.92%。如果是上浮20%，那么你的实际利率就是：4.9%×（1+20%）=5.88%
　　这次变更，有两种选择，一是固定利率，也就是说，你现在执行的利率是多少以后利率就是多少，无论LRP利率涨或者跌，你的房贷利率都不会变化了。
　　二是以LRP利率为基准上下浮动。这个计算公式为：实际利率=房贷利率调整日时最新的LRP利率+固定点。而固定点利率计算公式为：固定点=你现在执行的实际利率-2019年12月20日的五年期LRP利率：4.8%（LRP利率每个月20日更新一次，可能不变，可能涨，也可能跌）。这个固定点可正可负。如果你的利率是在基准利率基础上上浮，那么固定点就是正的，反之则为负的。还是以上面的例子来说，如果是下降20%，固定点就是：3.92%-4.8%=-0.88%，如果上涨20%，则固定点为：5.88%-4.8%=1.08%。这个固定点这次就固定了，不会变动。无论LRP利率如何变化，它都不会变。
　　如果你房贷的利率调整日为每年1月1日，那么你每年的实际利率则为：上个月LRP利率（既上年12月20日公布的LRP利率）+固定点。继续以上面的例子为了，2020年，你的实际利率，如果是利率打折，就是4.8%（2019年12月20日的五年期LRP利率）-0.88%=3.92%。如果是利率上涨，则4.8%（2019年12月20日的五年期LRP利率）+1.08%=5.88%。而如果到了2020年12月20日公布的LRP利率变为4.7%，那么2021年，你执行的利率是：4.7%-0.88%=3.82%（利率打折）或者4.7%+1.08%=5.78%（利率上涨）
　　这里额外提一下，这次合同变更，很多银行都允许变更房贷利率调整日期，也是两个选项供选择。一个是比较常见的，每年1月1日为调整日。那么选择的LRP利率就是上一年12月20日公布的LRP利率。第二个选项是调整日变为贷款发放日。那么计算实际利率时，如果你的贷款发放日为每个月20日以后，那么LRP利率就以本月20日公布的LRP利率为准。反之，则以上个月的20日公布的LPR利率为准（注：20日发放的贷款，以上个月LRP利率为基准）。
　　三.什么时候去变更合同有影响吗？
　　如果你打算选择固定利率或者重定价日选择为每年1月1日，那么什么时候去办理都无所谓，只要在8.31日前办理就行了。因为无论时候去办理，对你今年的利率都 没有呀影响。
　　不过，如果打算选择浮动利率，并且打算把重定价日调整为贷款发放日，那么就需要额外留意一下了。举个例子来说，如果你贷款发放日是3月10日，而你这两天就做了合同变更，那么到了3月10日，你的贷款利率就要变了，也就意味着你每月还的房贷就要了。不过，好消息是2月20日的LRP利率降了一个点，变成4.7%，那么意味着3月以后执行的利率就会变为：4.7%+固定点。所以，如果你的贷款发放日正好在这几天，又打算选择浮动利率，不妨抓紧去办理，可以先占一个便宜。如果错过了今年贷款 发放日，那么你就要继续执行今年的实际利率，一直到明年重新定价日才执行新的利率。
　　四.固定利率和浮动利率，应该怎么选呢？
　　关于这个问题，恐怕是这次合同变更中，大家最关注的。也是这几天自媒体上讨论的最多的问题。因为这个问题属于仁者见仁智者见智，所以，我在这里先是声明，这是个人意见，仅供参考。
　　在说我的意见的之前，我先说说，LRP利率的报价机制，也就是说银行是怎么进行LRP利率报价的。下图就是一张LRP报价的流程图。

　　大概的报价流程是这样的：下图所列的18家报价银行（我戏称是LRP报价天团），每月20日（遇节假日顺延）9时前，基于央行公布的MLF利率，以0.05个百分点为步长，向全国银行间同业拆借中心提交报价，全国银行间同业拆借中心按去掉最高和最低报价后算术平均，向0.05％的整数倍就近取整计算得出LPR，于当日9时30分公布，公众可在全国银行间同业拆借中心和中国人民银行网站查询。（点击链接可以直接访问上面的两个网站）
　　　　　　　　　
　　
　　之所以花笔墨来说明LRP利率报价流程以及介绍LRP利率报价天团，主要是为了说明尽管LRP利率是由商业银行报价，但是，不代表央行对LRP利率完全没有影响力。首先，MLF利率和基准利率一样，都是央行来定，也就是说，央行可以通过调整MLF利率来影响LRP利率。而且，央行MLF利率的确定，必然会参考作为国家金融市场的基础之一的基准利率。从这个角度说，房贷利率看似和基准 利率脱钩，但实际上，根本不可能脱钩。只是影响方式，由过去的直接影响变为间接影响。其次，如果目前这18家银行，有谁乱报价，比如连续几次报最高价或者最低价，作为管理员的央行，可以直接将其踢出群，相信群外有很多银行排着队等着入群。
　　解决了银行乱报LRP利率的担忧，剩下的就是对长期LRP利率走向的判断了。其实，这个问题，学术界和金融界基本上都达成一个共识，长期看，国内的利率是会走低的。当然，其中可能又反复，但是走低的趋势是一种必然。
　　有人会担心，长期看，通货膨胀是存在的，在这种 情况下，利率不会涨？实际上，对于一个经济整体向好的经济体而言，温和的通货膨胀（一个比较简单的指标，每年的CPI在5%-6%以下）是一种完全正常的，不可避免的现象。在这种情况下，央行不会因为长期通货膨胀去涨利率。除非遭遇短期恶性通货膨胀（可以认为每年CPI超过6%）。
　　实际上，从经济学理论上将，通货膨胀并不会必然导致利率上升。因为通货膨胀，只是一种经济学现象，既物价快速上涨。而造成物价快速上涨的原因很多，如果是因为像投资需求过热导致的通货膨胀（经济学上称之为需求拉动型通货膨胀），这个时候，政府部门会采取紧缩财政（增税、缩减预算等）、紧缩货币（加利率、加准备金等）等手段。但是，如果是因为其它原因，比如前几年的“蒜泥狠”、去年的猪肉价格暴涨带来的通货膨胀（经济学上称之为成本推动型通货膨胀），根本不是加息能够解决的，这个时候加息，反而可能会让通货膨胀更严重。
　　题外话说的太多了，现在说说，对于选择固定利率还是浮动利率。其实，从上面的内容，很容易明白我的意见，我个人更倾向于选择浮动利率。当然，如果你相信阴谋论，比如银行不会给你便宜占等，要选择固定利率，我也实在拿不出什么理由来说服你。不过，你要不妨换个角度去考虑一下，根本不用去考虑什么银行占多少便宜，只要你每个月的房贷维持不变或者下降，那么你就赢了。至于银行能占多少，跟你有什么关系呢？